Expertos en Derecho Privado debaten sobre la crisis de la vivienda y las hipotecas

05/10/2015



El ordenamiento jurídico debe dar respuesta a los graves problemas que se han ido generando con la crisis económica de fondo en torno a la ejecución de los préstamos hipotecarios. Un Congreso Internacional, organizado por los investigadores del Proyecto de I+D+i de la Consejería de Fomento y Vivienda en la Universidad de Sevilla “Vivienda, préstamo y ejecución” durante los días 24 y 25 de septiembre, ha reunido a más de 150 expertos con la tarea de repensar la respuesta desde el punto de vista del Derecho privado a la crisis de la vivienda.  
 
Conclusiones del Congreso Internacional “Vivienda, préstamo y ejecución”:  
La situación de grave crisis económica que venimos atravesando en toda Europa y con acusada intensidad en los llamados países del sur, como es el caso de España, ha traído consigo que el ordenamiento jurídico deba dar respuesta, en un nuevo escenario socio-económico, a los problemas que suscita el contrato de préstamo garantizado con hipoteca concertado para la adquisición de vivienda. Este marco social ha exigido realizar una nueva mirada al ordenamiento jurídico y ello ha conducido no sólo al desarrollo de nuevos instrumentos, sino igualmente a la redefinición y reinterpretación de muchas normas e instituciones clásicas, tanto en el ámbito del Derecho público y de la protección social, como igualmente en el del Derecho privado.  
 
Aunque en esta materia es precisa la colaboración de ambos sectores del ordenamiento, cada uno desde la perspectiva que le es propia, pero con la misma finalidad de la defensa de la persona como tal y de la familia, en este Congreso nos centramos fundamentalmente, que no exclusivamente, en el tratamiento de la cuestión desde la perspectiva del Derecho privado. La tarea de repensar la respuesta del Derecho civil a la crisis de la vivienda, por el momento, se encuentra inacabada. Desde la Universidad no podíamos permanecer ajenos a la reflexión sobre lo que ha pasado, la respuesta que durante el tiempo de crisis ha merecido y la propuesta de nuevas soluciones de este grave problema.  
 
Este ha sido el objeto del Proyecto de Investigación “Vivienda, préstamo y ejecución”, financiado por la Consejería de Fomento y Vivienda de la Junta de Andalucía, mediante fondos públicos de la Unión Europea y de la Junta de Andalucía, que ahora culmina con las contribuciones que sobre estas materias ha realizado una importante nómina de profesionales y estudiosos que han participado en el Congreso Internacional celebrado en la Universidad de Sevilla los días 24 y 25 de septiembre de 2015, que contó también con la ayuda del Ilustre Colegio Notarial de Andalucía. Los participantes inscritos superaron los ciento cincuenta y hubo casi cuarenta comunicantes; entre ellos diversos profesionales jurídicos: Jueces, Secretarios judiciales, Notarios, Registradores y Abogados. La inauguración contó con la asistencia de Elena Cano Bazaga, Vicerrectora de Relaciones Institucionales de la Universidad de Sevilla y de Catalina Madueño Magdaleno, Secretaria General de Vivienda de la Consejería de Fomento y Vivienda de la Junta de Andalucía.  

 
 
 

 
Cláusulas abusivas  
La situación vivida por múltiples familias, golpeadas por el desempleo, vinculadas a préstamos hipotecarios, cuya finalidad es la adquisición de su vivienda habitual, y que contienen, en muchos casos, cláusulas abusivas que las sitúan ante la imposibilidad de asumir el elevado coste de los mismos, ha llegado a ser acuciante. Todo lo cual puede llegar a vulnerar principios y derechos constitucionales básicos, como el derecho a la vivienda; reconocido en los más importantes textos normativos internacionales que tienen por objeto la protección de los derechos humanos. Y en esta misma línea, el Estatuto de Autonomía para Andalucía también consagra el derecho a la vivienda como base necesaria para el pleno desarrollo de los demás derechos constitucionales y estatutarios, concretando el mandato constitucional dirigido a los poderes públicos de promover las condiciones necesarias para la efectividad de este derecho, incluida la promoción pública de vivienda.  
 
En el Congreso se realizó un cuidado análisis de los instrumentos jurídicos desarrollados en los últimos años acerca de las condiciones financieras del préstamo (BASOZABAL ARRUE); el tratamiento tan pobre e insuficiente que merecen las devastadoras cláusulas de vencimiento anticipado del mismo (MIQUEL GONZÁLEZ) y, en general, los límites que el derecho imperativo impone a este contrato.  
 
Se abordaron también los mecanismos preventivos existentes para el control efectivo de la legalidad de los préstamos hipotecarios a la luz de las más recientes orientaciones jurisprudenciales y oficiales (GÓMEZ GÁLLIGO, Director general de los Registros y del Notariado del Ministerio de Justicia, y ARANGUREN URRIZA).  
 
Conectó este tema con el no menos importante de la hipoteca y su ejecución a la luz de las diversas reformas legales que las mismas han experimentado en los últimos años, también objeto de detallado y riguroso análisis (MARTÍNEZ DE AGUIRRE y HERRERO PEREZAGUA). En este sentido, se propusieron, diversos mecanismos que mejorarían sustancialmente la protección del deudor en la ejecución hipotecaria, eliminando inicuos resultados del procedimiento actualmente vigente en lo que se refiere a la valoración del bien: su tasación, el tipo para la subasta y el porcentaje mínimo en que se produce la adjudicación al acreedor. Precisamente esta trascendental cuestión de la tasación, en sus actuales y concretos perfiles normativos y aplicativos, constituyó el eje temático de la extensa y documentada ponencia de Juan María DÍAZ FRAILE.  
 
Destacó, también, el detallado análisis del novedoso régimen de exoneración concursal del pasivo insatisfecho que realizó la profesora SÁNCHEZ JORDÁN, y la escasa utilidad del mismo para el deudor hipotecario que utilizó el préstamo para la adquisición de su vivienda habitual, de forma que se puede decir con ella que “entre las críticas de peso que podrían hacerse al régimen de segunda oportunidad instaurado en la LC está la de que no contemple ninguna especialidad en relación con la deuda derivada de la adquisición de vivienda habitual, aun cuando la dificultad para afrontar su pago es probablemente el problema fundamental del consumidor insolvente en nuestro país”.  

 
 
 

 
Las contribuciones de William SWADLING, sobre el Derecho inglés, y las de Paolo PAPANTI-PELLETIER y Angelo RICCIO, sobre el Derecho italiano, constituyeron una valiosa forma de enriquecer nuestra visión de los problemas a la luz de lo que sucede en países de nuestro entorno.  
 
No han faltado voces, particularmente autorizadas que, en estos últimos años, han reconocido que la actitud de los operadores jurídicos ante los nuevos retos de la protección de los consumidores frente a los poderes económicos a veces ha sido excesivamente cómoda o superficial, lo que a la postre ha conducido a resultados injustos, y poco acordes incluso con el propio ordenamiento: “no debemos olvidar que hasta hace bien poco se despachaban ejecuciones hipotecarias sin cuestionar el procedimiento o se mantenía una tolerancia hoy inimaginable ante tipos de interés anormalmente altos” (MARÍN CASTÁN, presidente de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo).  
 
Nos parece que nadie debería exonerarse de modo irreflexivo de algún grado de responsabilidad. De cara al futuro próximo es cierto que “son muchas aún las materias pendientes y necesitadas de doctrina jurisprudencial en este ámbito de protección de los consumidores” (MARÍN CASTÁN, presidente de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo). Los resultados y conclusiones de este Congreso permitirán enriquecer el debate y aportar ideas en este proceso de reforma y mejora del sistema jurídico.