Vivienda, préstamo y ejecución

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La situación de grave crisis económica que venimos atravesando en toda Europa y con acusado carácter en los llamados países “del sur”, como es el caso de España ha traído consigo nuevos escenarios socio-económicos a los que el Derecho debe dar respuesta. Nuevos problemas que exigen, pues, no sólo el desarrollo de nuevos instrumentos jurídicos, sino igualmente la redefinición y reinterpretación de muchas normas e instituciones clásicas, no sólo en el ámbito del Derecho público, sino igualmente en el del Derecho privado. Diversos son los análisis e iniciativas que desde un punto de vista de Derecho público se han adoptado con el objeto de dar respuesta a la dramática situación que toda la crisis económica está trayendo consigo por lo que respecta a la pérdida de viviendas ante los innumerables casos de desahucios en el marco de los procesos de ejecución hipotecaria y la paralela adjudicación de tales inmuebles a las entidades financieras que con ellos especulan, pero pocas aproximaciones han sido llevadas a cabo desde una perspectiva del Derecho Privado. Desde esta última óptica pretendemos adentrarnos en la raíz de la problemática, que podemos resumir en tres bloques temáticos fundamentales:

•   El contenido financiero de los préstamos hipotecarios que las entidades bancarias conceden de cara a la adquisición de las viviendas. Es en dicho contenido donde se traza el origen de las dramáticas situaciones que se viven con posterioridad: en el carácter abusivo de su clausulado, de los tipos de interés aplicados y del carácter no vinculante de las tasaciones efectuadas para su concesión en fase de la eventual ejecución. En este contexto, especial interés nos merece el control notarial y registral de tales cláusulas abusivas; de nuevo, muy poco estudiado y objeto de grandes lagunas en la normativa estatal y autonómica.

•   Los aspectos sustantivos de los procesos de ejecución forzosa y, señaladamente de ejecución hipotecaria, nada estudiados, que tantas cuestionen controvertidas suscitan. Todo ello, desde la perspectiva de la protección del deudor ordinario-hipotecario, teniendo presente que no dejan de endeudarse para dar cumplimiento a su derecho a la tenencia de una vivienda digna.

•   Los mecanismos de realización forzosa existentes en nuestro Derecho, señaladamente la subasta judicial, y sus carencias desde un punto de vista sustantivo. Análisis de posibles mecanismos que sirvan para paliar el infeliz resultado al que suelen llevar, con la obtención de precios por los inmuebles subastados notoriamente inferiores a los de mercado. Y en dicho contexto, posible búsqueda de instrumentos de realización forzosa alternativos en el contexto del Derecho comparado.